Получите бесплатный доступ к полезным материалам школы!

Школа профессионального покупателя Сам себе Риелтор

Как избежать ошибок при покупке недвижимости в Испании. Инвестировать максимально выгодно и безопасно.

Какие документы необходимо проверить раньше, чем вносить депозит за выбранный объект?

Escritura publica

Купчая

ygyfcc Это зарегистрированный документ на право собственности на недвижимость.
Об этом документе есть запись в Реестре собственности (Registro de la Propiedad)

Купчая это единственная железная гарантия вашего права на собственность в Испании.
Если продавец не может предоставить Вам Escritura Publica, значит что-то здесь не так.
В этом документе на право собственности подробно прописаны все действия с вашей недвижимостью:
  • адрес
  • квадратные метры жилой площади
  • общая площадь
  • террасы и даже площадка перед дверью

А также:

  • сколько и каким образом этот объект недвижимости оплачивался и в каких долях
  • покупалась ли недвижимость на одно лицо или группу лиц супруга и супруги. В соответствии с испанским законодательством, при совместном владении, недвижимость не может быть продана без подписи обоих владельцев
  • сколько и в какой банк оплачивается ипотечный кредит.
Если существуют какие-либо санкции или дом заложен — это будет отражено в Реестре в качестве замечания.
Вам необходимо увидеть этот документ на право собственности, чтобы убедиться принадлежит ли продавцу недвижимость которую Вы собираетесь приобрести.
Купчая —  это полное описание истории дома или квартиры.
Полную копию Escritura Вы обязательно должны увидеть перед подписанием договора.

Nota Simple Informativa

Выписка из Реестра недвижимости Испании

нота симпле

Nota Simple Informativa или Нота Симпле, что в переводе с испанского языка – Простая Информационная Выписка. Другими словами —  Выписка из Реестра недвижимости Испании. Она является аналогом российской Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нота Симпле содержит краткую и актуальную правовую информацию об объекте недвижимости в Испании (краткое описание и местоположение, собственник, ограничения и обременения на данное недвижимое имущество).

Nota Simple позволяет обезопасить граждан, совершающих сделки с недвижимостью, и получать полную и достоверную информацию по объектам недвижимости, расположенным на всей территории Испании.

Nota Simple Informativa, в установленном порядке, должна содержать следующие данные:

  • описание объекта недвижимости в Испании
  • данные о правообладателях недвижимого имущества в Испании
  • зарегистрированные на объект недвижимости права
  • зарегистрированные ограничения / обременения прав на недвижимость
  • сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении к данному объекту недвижимости

В Нота Симпле, содержатся сведения о земельном участке в Испании, на котором создается объект недвижимого имущества. В его состав входят как жилые, так и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве.

Помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц — участников долевого строительства и Ф.И.О. физических лиц — участников долевого строительства.

Выписка из Реестра недвижимости Испании или Нота Симпле действительна в течение трех месяцев с момента ее выдачи.
Обратите на это внимание!

Impuesto sobre Bienes Inmuebles 

Квитанция IBI

ibi

Это документ об оплате муниципального налога на недвижимость. Квитанцию IBI Вы должны увидеть, прежде чем приобретать недвижимость в Испании на вторичном рынке.
Обязательно нужно попросить посмотреть самую последнюю оплаченную квитанцию IBI перед тем как подписать договор с продавцом.
Если её нет, значит что-то идет не правильно.
На самом деле, лучше посмотреть все квитанции IBI за последние 5 лет, поскольку новый собственник недвижимости будет  нести ответственность за уплату этого налога за последние 5 лет.
Квитанция IBI покажет регистрационный номер недвижимости, а также её официальную оценочную стоимость. Это очень важный показатель, поскольку с этой суммы начисляются налоги.
Ежегодная сумма налога на недвижимость может быть равна 120-2000 евро в зависимости от ценности вашего владения.
Дополнительный сбор в 20%  будет добавлен к основной сумме налога , если тот не был оплачен вовремя.
Вы можете договорится  с банком о том, чтобы он напрямую оплачивал счета.
Текущая  квитанция IBI дожна быть предоставлена нотариусу для подписания контракта.

Referencia Catastral

Кадастровая запись

IMG_0053

Каждая сделка покупки или продажи  недвижимости должна содержать номер Кадастровой записи. Этот номер должен быть обязательно указан в квитанции об оплате IBI.
Catastro или Земельный кадастр — это вторая система регистрации недвижимости. Она содержит сведения о точном географическом положении, описание местности и границ, в отличие от Реестра недвижимости, который фиксируется на праве собственности.
В Кадастре также есть информация о стоимости недвижимости.
Власти Испании требуют, чтобы при каждой сделке с недвижимостью указывалась, как минимум, ссылка на запись Catastro в дополнении к Escritura.
Если описание совпадает с тем, что написано в контракте — значит всё в порядке.
Свидетельство само по себе состоит из двух частей:
  • словесное описание объекта
  • географическое изображение (план либо фотоснимок местности сделанный с высоты)

Лучше запросить этот документ заранее, так  как сроки получения могут доходить до 2 месяцев.

Comunidad de Propietarios

Сборы сообщества владельцев жилья,
его устав и ежегодное собрание

cdedwe556Если Вы покупаете квартиру, городской дом или виллу в урбанизации, попросите последнюю оплаченную квитанцию об оплате сборов местного сообщества владельцев жилья.

Существует юридический орган, который определяет размер сборов и контролирует его деятельность в целом. По-испански это сообщество называется «condominimum»

Квитанция об оплате последних сборов докажет, что все сборы были уплачены, а также даст представление о Ваших платежах в будущем.
Прочитайте устав сообщества , поскольку он станет обязательным для Вас, как только Вы подпишите договор о покупке.
Рекомендуется посмотреть книгу протоколов, которая является официальным документом . В этой книге введутся официальные записи последнего ежегодного собрания членов сообщества и решений принятых большинством голосов собственников.
Безусловно у Вас остались вопросы на которые хотелось бы получить развернутый ответ.

 

sellb-11









 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.